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易憲容:國內房地產市場是冰火兩重天嗎?

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樓主
發表于 2019-11-14 11:04:36 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
  這幾天,又有媒體在說,中國的樓市進入立冬期,許多城市不僅住房銷售嚴重下降,而且多數城市都打出住房銷售降價促銷牌。但是另一方面,房地產的龍頭老大們銷售大長,業績大增,不少房地產開發商又紛紛在搶地。對于這些矛盾之現象,如何理解,如何分析,肯定對于絕大多數國人來說是一頭霧水。所以,理清這種現象,很是必要。

  首先,今年的“雙11”一大看點,就是三大電商平臺與房地產開發企業跨界合作,以大優惠價格在網上賣住房。住房在網上銷售,當然是一箭雙雕,既可增加今年“雙11”網上銷售的交易額,也可幫助房地產開發商促銷住房。但實際效果如何不是太清楚,不過清楚的是中國的住房可能是真正要優惠降價促銷了。如果這樣,當然是中國房地產市場開始要大調整了。

  還有,按中國指數研究院10月底發布的數據,今年10月中國一線城市的住房成交面積環比下降了15.8%,其中廣州的降幅最大為28%。在四個一線城市中,僅北京的住房成交面積出現了上漲,環比上漲了11%。而同比看,一線城市在10月住房成交面積同比上漲了6.0%,同比各城市表現不一。而二三線城市方面,近60%以上城市住房成交面積下降,比如廣東的東莞住房成交面積下降達到35.2%,但廣西南寧和遼寧大連住房成交面積則上漲了30%。其實,這樣的數據沒有說明什么問題,中國各城市的住房成交面積增加與減少,往往會與該城市的房地產調控政策有關,而與住房的供求關系沒有關系。

  當然,國內房地產市場傳出最令人擔心的信息是不少城市的房價出現了大幅向下調整。據報道番禺大盤祈福繽紛匯幾次推出促銷房,從最高的4.6萬/降到最低3.6萬/,降幅超過20%。廣州二手房從去年下半年開始見頂回落,今年上半年又是量價齊跌,數據顯示,2019年上半年,廣州二手房成交量最高跌幅達到32%。事實上,從7月開始,不僅僅是廣州,全國多地被爆出降價新聞!

  合肥廬陽地王原單價均是2萬,現單價最低僅需1.6萬/,最高直降4536元/。包河區金輝廬州云著近期推了20余套特價房,直接降價出售,一套房約降價10萬元。鄭州、武漢樓盤降價!直降8000元/。州北區融創占地高達9000畝的項目降價,從平銷期的13400元/,直接降價到10000-11000元/。武漢某樓盤原價3.2萬/,現在2.2萬—2.4萬/就能買,每平米最高降了8000元/,業主開啟維權!

  這些城市個別樓盤房價下降,其跌幅在20%以上,不知道是普遍現象還是個別現象?如何是個別現象,對當前的國內房地產市場意義不是太大,因為這種現象不僅影響小,而且房地產開發商在其中做手腳太容易了。如果是普遍現象,那么其意義會重大,因為如果中國的房地產市場價格普遍下跌20%以上,國內各城市房地產市場風險很快就暴露出來。

  不過,無論是國內媒體報道中國房地產市場進入立冬期,還是一些城市的住房銷售面積急劇下降,甚至于一些城市的樓盤出現降價促銷,面對這些現象,只要住房促銷降價出現“房鬧”現象,也就意味著地方政府不情愿讓本地的房價下跌,地方政府口頭上不會說,但默許“房鬧”現象則是地方政府真實意思。所以,這是觀察當前國內房地產市場的一個重要窗口。

  不過,地方政府不情愿讓本地的房價下跌,仍然希望房價上漲來拉動本城市的經濟增長,但這種情愿在許多城市已經走到極限。因為,房價上漲特別是高房價不僅會刺激地方政府拍賣出更多的土地,也讓房地產開發商有意愿搶地來建造更多的住房,中國住房市場一定會出現無限供給。我最近到國內不少城市,看到一個又一個城市大規模的城市規劃,其中要提供的住房供給都是無限的。只要房價頂在天花板上,房地產開發商及地方政府大獲其利,中國許多城市的住房供給要多少就有多少。但這種無限的住房供給最后一天會過剩,這種過剩最后砸在誰手,就得看住房投資者、房地產開發商及地方政府如何博弈,國人拭目以待!

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